2002年春節前和2003年2月，於志軍為青島某房地產公司謀取辦理土地出讓手續方面的利益，兩次收受該公司董事長趙某送的人民幣共計81萬元。第一次是在於志軍的辦公室收下1萬元，事成之後，於志軍安排妹妹先後3次到趙某的公司拿回80萬元。
2002年春節和2003年1月，於志軍為青島某置業公司徵購土地謀取利益，兩次收受該公司總經理路某送的青島佳世客購物卡3萬元、人民幣33萬元，共計人民幣36萬元。這次受賄也是分兩次，第一次是在自己的車裡收到3萬元購物卡，事成之後讓妹妹到路某的公司取走33萬元。
2003年6月，於志軍為青島某公司徵購土地謀取利益，於志軍安排妹妹到該公司副總經理韓某的辦公室，拿回該公司送給於志軍的人民幣31萬元。
2002年3月和2002年7月，於志軍為青島某公司徵購土地謀取利益，先是在嶗山區政府樓旁收取該公司總經理劉某所送4000美元，事成之後又讓妹妹到劉某的公司拿了10萬元。
這些都是開竅的公司和老闆，也有個別不開竅的老闆，於志軍的辦法很簡單，主動開口索要，不然不給簽字。2002年5月份，青島某房地產發展有限公司開發的一個房地產專案，需要辦理土地出讓手續，於志軍壓住不簽字，直到公司董事長王某來找時，於志軍才開口說："我最近要出國考察，手頭有點緊，能不能幫我換點美元？"王董事長一聽馬上"懂事"了，沒幾天就送來了2萬美元，於志軍大筆一揮在土地出讓手續上籤了字。
於志軍受賄和索賄從人民幣、美元到購物卡甚至電腦、手機，當了兩年局長就得到了400多萬元的"回報"，加上此前的受賄數額，於志軍索賄受賄共計價值人民幣5393819.74元。
從於志軍身上看，開發商在土地批租環節上的"腐敗攻關"是敢於下本錢的，房地產開發審批環節很多，但這意味著權力尋租的環節也多。青島一家房地產公司實力不強，看中了嶗山區一塊土地。總經理李某多次找王雁做工作，後來達成土地出讓協議。在辦理土地產權出讓手續過程中，王雁明知他的公司沒有繳納土地產權出讓金的資金實力，仍然違背土地法相關規定，利用職權把用地報告批到了國土資源局，於志軍大筆一揮出具土地使用權證。在王雁和於志軍的操縱之下，為這家房地產公司辦理了減免1.6億元的費用，將土地出讓風險轉嫁給國家。王雁和於志軍因此分別得到了12萬元和2萬元的"小費"。
投入如此小的本錢，卻獲得數千倍甚至上萬倍的利益，如此暴利的公關當然是開發商們求之不得的。所以僅僅青島某房地產開發公司董事長為了感謝王雁為他們"儘快取得國有土地使用權"和"參與舊村改造"等專案給予的"照顧"，就給王雁送了3次重禮，共摺合人民幣334萬多元!
"土地關"過了，接著就是"規劃關"，在規劃關上開發商獲得的是容積率的提高。眾所周知，房屋容積率直接關係到開發商的錢袋子，據說容積率提高1個百分點，開發商的利潤就可以增加10個百分點。如果增加1倍的容積率，也就意味著一座原本規劃30層左右的樓，通過提高容積率，變相長到了60層左右。所以一些精明的開發商為了提高容積率，把青島市規劃局長張志光作為可以保佑自己發財的"財神爺"。
青島樓房的變粗、變高提高了容積率。容積率的提高，直接增加了開發商數以億計的收益，但卻損害了業主的居住權益，也使得青島這個歷史名城的整體規劃受到了嚴重的損傷。2003年，曾經提出"陽光規劃"的青島市規劃局局長張志光，因為幫助開發商提高容積率而獲罪。經查明張志光2000年11月至2003年10月擔任青島市規劃局副局長、局長期間，先後96次非法收受賄賂摺合人民幣860餘萬元。
王雁在任時，被一些開發商利用後為雙方都謀取了不當暴利。但具有諷刺意味的是，他倒臺的前兆卻是因為與開發商叫板，更可悲的是，他最終沒有鬥過開發商。
王雁到嶗山區擔任領導工作時，地產市場秩序已很混亂。開始王雁試圖清理整治，結果得罪了一些開發商。當然，正因自己本身不廉潔，才授人以柄，最終自取其辱。
告倒王雁的這家開發商1993年低價拿到大量土地，多年來圈地、曬地並拖欠貸款，形成了大量的合同糾紛和爛尾工程。有一次王雁去臺灣開會，這家開發商的老闆跟著王雁趕到臺灣送禮，硬塞給王雁1萬美元"零花錢"。王雁剛開始還推辭，但開發商又說算是"暫借"的，在當時情況下，王雁只好收下並帶回了青島。
一回青島，開發商就找到王雁說要對爛尾的原地塊進行重新啟動或評估後由政府回購，並承諾如果王雁審批，就將利潤分給王雁10％。所謂重新啟動，是指變相將地轉賣給其他開發商；所謂政府回購，是指將未開發的土地評估作價16億元，再反賣給政府。王雁當然不想當這個冤大頭，當即拒絕了開發商的要求。
惱羞成怒的開發商到北京請了兩位律師，以合作伙伴身份找王雁提出威脅，要麼答應條件，可能因此獲得幾千萬元的好處費，要麼拒絕，那將身敗名裂。當王雁把對方在臺灣給他的1萬美元退還時，正讓開發商抓住了把柄，他們第二天就以王雁受賄1萬美元為罪證威脅王雁說："答應合作就撤案，否則將置你於死地。"
之後，開發商憑著這殺手鐧，把被省市區三級法院查封的爛尾工程與其他開發商暗中簽訂新的開發合同，並收取了鉅額保證金，同時對外預售。當王雁安排嶗山嶇政府、政法委、法院、公安、建設等有關方面的官員與開發商依照法律攤牌時，王雁同時意識到，對於個人前途而言，他已經無路可退了，但王雁還是果斷下令阻止了開發商的行為。後來在王雁的親自協調下，這塊土地協議出讓給了另一家與王雁關係非同一般的開發公司。
2001年10月，開發商以土地違法批租為主要罪狀向最高人民檢察院舉報了王雁。直到此時，王雁才"從那些道貌岸然的不法商人可疑的謙恭後面，看到了他們從牙縫裡發出的冷笑！"
但這一次較量，開發商的舉報並沒有真正撼動王雁的官位，直到2003年"青島市嶗山區土地違法批租案"作為國土資源部首批公佈的5起土地案件之一，於志軍落馬後才交代出了王雁。
2004年歲末，一場集中審理風暴將"青島市嶗山區土地違法批租案"相關責任人相繼推上審判席。原青島市規劃局局長張志光、原青島市市長助理王雁、原嶗山區國土資源局局長於志軍等人先後被帶上審判庭。這場較為集中的法庭審理風暴，使這起被傳得沸沸揚揚的嶗山土地大案終於有了一個較為清晰的眉目。
先是於志軍落馬，後牽出王雁。而於志軍這個小小土地爺的貪腐就觸目驚心。據檢察機關查明，1995年初至2003年9月，於志軍利用職務便利，為他人謀取利益，非法索取和收受45個單位和個人的賄賂共計摺合人民幣539萬餘元。其中，於志軍在2001年4月至2003年4月任國土資源局局長期間，為相關房地產開發商謀取辦理土地出讓手續、徵購土地等方面的利益，非法索取和收受賄賂摺合人民幣400萬元左右。
法庭審理階段，於志軍對檢察機關指控的犯罪事實全部供認不諱。由於歸案後，於志軍主動交代了司法機關尚未掌握的部分受賄犯罪事實，並且全部退回了受賄索賄的贓款，並有檢舉揭發王雁等人的重大立功表現，辯護人錢列陽為於志軍作了從輕處罰辯護。
錢列陽對公訴機關指控的被告人於志軍犯受賄罪的事實不持異議。但錢列陽認為，本案具有區別於同類其他案件的重大特點是被告人認罪、悔罪態度及重大立功表現。對此，錢列陽在法庭上提出了3條辯護意見：
一是在案證據證明被告人於志軍受賄500餘萬元，其中400餘萬元的受賄事實是司法機關尚未掌握的，本案被告人犯罪數額的80％以上屬被告人主動坦白。辯護人認為，依據最高人民法院《關於處理自首和立功具體應用法律若干問題的解釋》第四條的規定"被採取強制措施的犯罪嫌疑人、被告人和已宣判的罪犯，如實供述司法機關尚未掌握的罪行與司法機關已經掌握的或者判決確實的罪行屬同種罪行的，可以酌情從輕處罰；如實供述的同種罪行較重的，一般應當從輕處罰。"對被告人於志軍如實供述的這400餘萬元的犯罪事實，在量刑上應當從輕論處。
二是辯護人認為被告人於志軍具有重大立功表現，其在羈押期間主動檢舉揭發其他二人鉅額受賄的犯罪事實，且經司法機關查實該二人已被繩之以法。該二人受賄數額特別巨大，可能被判處無期徒刑以上刑罰。因此，根據最高人民法院《關於處理自首和立功具體應用法律若干問題的解釋》的規定，應認定被告人於志軍有重大立功表現。
三是辯護人認為，被告人於志軍在案發後已經全部退還贓款、贓物，且未給行賄人謀取不當利益，其犯罪行為未給國家、社會、單位和個人造成直接的重大經濟損失。辯護人認為，本案被告人於志軍受賄數額的大部分是其本人主動坦白的，因此不應屬於犯受賄罪情節特別嚴重之列。被告人於志軍有重大立功表現，符合減輕處罰的法律規定。
最終，法院判決時採納了辯護人的意見，對於志軍予以輕判。
2005年1月11日，王雁因受賄496萬餘元，被濟南市中級人民法院一審判處死刑緩期兩年執行；原青島市規劃局局長張志光受賄860餘萬元，被判處死刑緩期兩年執行；於志軍因受賄539萬餘元，2005年1月13日，被山東省泰安市中級人民法院一審以受賄罪判處有期徒刑15年。在這3個貪官貪腐的數額中，張志光高達860萬元的受賄數額，曾一度成為建國以來山東省檢察機關查處的受賄數額最大的廳局級領導幹部職務犯罪案件。於志軍的受賄數額高於區長王雁，卻獲得了輕判，這跟律師錢列陽的鐵嘴鋼牙的激情辯護和於志軍有檢舉揭發他人犯罪的重大立功表現是分不開的。判決後，王雁和於志軍對一審判決沒有提出上訴。
仔細檢視於志軍受賄一覽表可以發現，在他任職兩年的時間裡就索賄、受賄400餘萬元，可謂日進萬金。青島市的開發商先後有數十人通過不同的方式主動向於志軍行賄，這些人正是看中了於志軍的貪婪、對金錢的奢望和手中的權力，他們在"不送錢物不好辦事，送比不送好，送多比送少好"的思想支配下，把能給於志軍送上錢物視為一種"榮耀"和"本事"，把向他行賄作為撈取好處的"靈丹妙藥"。於志軍在這些房地產商的推波助瀾下，在犯罪的泥潭中越陷越深，罪行越加嚴重。案發後，雖然檢察機關對他犯罪的贓款、贓物全部扣押，但他給社會和人們造成的影響和危害卻難以挽回。
這起在山東甚至全國影響巨大的土地違法批租案，隨著2005年1月的判決在一片議論聲中落幕，但當時誰也沒有想過，這起土地違法批租案給國家稅收帶來的損失由誰承擔。塵埃落定之後，已經開始服刑的於志軍再次被推向了審判臺。
2007年8月24日，於志軍被青島市李滄區人民檢察院以翫忽職守罪立案偵查，9月30日被起訴，11月24日，青島市李滄區人民法院判決於志軍犯翫忽職守罪，免予刑事處罰。這起案件是山東省人民檢察院督辦的案件，青島市人民檢察院指定李滄區人民檢察院立案偵查。在偵查終結移送起訴時，認定犯罪嫌疑人於志軍給國家直接造成了1331餘萬元的稅收損失。起訴書指控，2001年4月至2003年4月，被告人於志軍在擔任青島市國土資源局局長期間，嚴重不負責任，違反《中華人民共和國契稅暫行條例》及國家稅務總局、國家土地管理局《關於契稅徵收管理有關問題的通知》等檔案中，關於未取得契稅完稅憑證或免稅證明土地管理部門不予辦理土地登記手續的規定，在申請人沒有繳納契稅的情況下批准登記發放國有土地使用證，給國家造成稅收損失993餘萬元。
按照有關納稅規定，在辦理國有土地使用權證以前，必須繳納土地契稅。但在於志軍任局長之前，嶗山區辦理國有土地使用權證基本上都是先辦證，再徵土地契稅，這一做法是嶗山區政府同意的或者說就是區政府決定的。如果沒有區政府的同意或決定，國土資源局也不可能辦理出國有土地使用權證，因為辦理國有土地使用權證需要區政府領導的稽核批准。所以，於志軍就沿襲了區政府和國土資源局的一貫做法。
就是這種沿襲傳統做法的行為，使得於志軍要承擔後果。如果法院採納了公訴人的指控，對於志軍就應當判處3年以上7年以下的有期徒刑。
嶗山區是青島市成立比較晚的一個區，在開發建設過程中，從國家開始徵收土地契稅的時候起，嶗山區的大量契稅都沒有及時徵收。嶗山區財政局對1999年以後嶗山區土地契稅的繳納情況進行了統計。從統計結果看，在辦理國有土地使用權證以前繳納土地契稅的只是極少數，絕大部分都是在辦理出國有土地使用權證之後才繳納的，有的甚至在一年或數年後才繳納。
發現這種情況後，山東省人民檢察院向青島市人民檢察院下發了督辦函，青島市人民檢察院指定李滄區人民檢察院立案偵查。很明顯，嶗山區沒有及時徵收契稅是嶗山區發展的大環境造成的。
於志軍被起訴後，立即從北京聘請了律師為他辯護。律師認為，在發現重大損失後果並立案偵查的情況下，準確認定誰的行為才是造成這一重大損失後果的原因是案件辦理的關鍵。結合青島市嶗山區發展的歷史環境，結合辦理國有土地使用權證過程中從國土資源局具體經辦人、部門負責人、主管副局長、局長直至嶗山區政府副區長、區長不同職位的許可權，結合不同國家機關對土地契稅徵收和協助徵收的職責，不否認嶗山區國土資源局及局長於志軍有一定的責任，但造成土地契稅沒有及時繳納的主要責任肯定不是於志軍。也就是說，即使造成了土地契稅的最終損失，於志軍的行為也不是直接的、主要的原因，因此讓於志軍對這一損失承擔翫忽職守罪的刑事責任就缺乏必要的事實依據。同時，於志軍的律師提出，在尚未繳納的土地契稅有繼續徵收的現實條件下，有義務徵收的機關應當積極採取徵收措施，及時將沒有繳納的契稅徵收上來，這樣才能保障國家的稅收不受損失。為此，辯護人向當地有關機關發出了律師建議函。
最後，李滄區人民法院同時考慮到了公訴人指控中的合理部分和辯護人辯護中的合理部分。先繳稅後辦證是法律的規定，任何國家機關工作人員都要遵守此法律規定，違反了法律規定，不論什麼理由，都是翫忽職守的行為，因此應當對於志軍定翫忽職守罪；但同時，嶗山區土地契稅沒有在辦證前繳納的主要責任不是於志軍，現在沒有繳納的契稅以後還可以徵收，因此，即使定罪也沒有必要在3年以上7年以下量刑。
2007年11月24日，李滄區人民法院一審認為：被告人於志軍身為國家機關工作人員，嚴重不負責任，不正確履行自己的工作職責，致使國家財產遭受重大損失，其行為構成翫忽職守罪。但鑑於嶗山區發展的歷史背景及造成契稅尚未確定實際損失數額，其犯罪情節輕微，依法可免予刑事處罰。
至此，這場土地違法批租大案終於落下了帷幕。
房價是一個經濟問題，又是一個政治問題。唐代杜甫有"安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏"的感嘆。而房價一路飆升令人咋舌，國家多次出臺政策平抑房價，房價也成為全國百姓最為關注的熱點之一。
非法批地、佔地的案例在全國還有很多，因為插手土地批租出現職務犯罪行為而受到法律制裁的幹部也不在少數。是什麼原因使這些幹部屢闖違法批地的紅線呢？主要是違法犯罪的成本太低而收益卻很高，同時現行土地管理制度的弊端也為他們提供了違規空間。
地方政府主要負責人實際掌握了管地的權力，在土地協議出讓過程中，監督缺位問題比較突出。按規定協議出讓應在有關組織的監督下進行，但實際上卻是"一把手"說了算，同級監督落不到實處，上級土地管理部門執法手段單一，造成國有土地資產大量流失，也腐蝕了部分領導幹部。
不改革現行的土地管理制度，地方領導熱衷徵地、賣地之風就很難遏制。當前，迫切需要加大土地市場改革力度，提高市場供應水平，嚴格限定行政劃撥供地的範圍，讓房地產開發商不找市長找市場。土地配置走市場化道路，恐怕才是解決問題的根本所在。