你很快就會意識到，這個行業是有暴利可圖的，但是你看看所有股市的行情，也會發現，這些股票也可以在一夜之間變得一文不值。客戶可能一下子丟掉80％的投資。你也可以拿起電話嘗試再賣一次股票給他們，你可以說：「上次那個不行，真的很遺憾啊，但這次這個會好的，比上次那個好。」不過我想，我不能這麼做，這不是我。我就在那時候辭掉了這份工作。不管他們給我付多少薪水都不行，我對欺騙別人不感興趣。
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我開這家公司的時候想，好吧，不如搬到謝菲爾德去，在那裡日常開支會很低。不管我開的公司多小，客戶群有多小，只要我能持續服務並且照顧好他們，生意會發展起來的。如果有人給你1萬、1萬5千或者2萬去投資，六個月後你能給他們10％、15％的穩定回報，生意就會變好。他們會說，「這挺好的，我挺喜歡，我再給你一些」「我給你介紹我的高爾夫球友吧」「這個人跟我一起打獵，他也會對這個感興趣的」。生意就是這麼發展起來的。這樣做生意成本更低，因為客戶推薦客戶不需要你花錢。那些花大價錢做廣告的公司，是因為他們一下子丟掉了所有客戶，所以得持續不斷地招徠新客戶。
但是，從商業角度來看，我認為如果我們的公司地址不在倫敦，人們不會把我們當回事。比如公司地址在謝菲爾德，這就很愚蠢。這很遺憾，因為不管公司地址在哪兒，我們其實都可以把工作做好。對於這個行業，公司地址如果在伯克利廣場或者梅菲爾，就等於給公司加了一道「信譽保障」。英國70％的對沖基金公司都在可勝街。那條街上的公司管理的錢非常多，累積起來可能有1,500億美元，這些錢可能只被四五十個聰明人管理著，所以那個地方的確很強。這些人能輕易買下一個足球俱樂部，也能買下一個大公司。遊戲裡的大玩家，那些高淨值人士，他們知道在那裡才能找到真正的操盤好手。對沖基金收取費用的方式叫作「2」和「20」。管理費是2％，所以如果你讓別人幫你管理100英鎊，他們一年就收2英鎊，分月收取。還要收取20％的表現費，客戶賺了多少，基金經理就從中抽取20％。有些基金經理管理著100到150億美元的資產。假設他們有10億美元，那2％的管理費是多少？是2千萬美元啊。所以他們一個月就肯定能從中得到160萬美元的收入。這還只是管理費。一大筆錢啊。當然，他們在年底還能拿到客戶那20％的分紅。在某些情況下，這筆資產是由12到20個人來分的，最大頭的肯定要被排名前4到前5的人分掉，因為剩下的人只是做輔助工作。這些對沖基金經理會去康諾特酒店或者凱萊奇酒店吃飯，在那裡花2到3千英鎊吃一頓午飯，眼睛都不眨一下。花4千英鎊吃午飯又如何呢？半小時就賺回來了。
所以我想，如果我把公司地址設在這裡，將有助於我們公司的信譽。伯克利廣場，梅菲爾？這兩個地方很不錯，只要聽到，客戶腦海中就打了一個勾。「謝菲爾德的伊克利索爾路」，他們肯定聽都沒聽過。這就是為什麼我一定要把公司設在伯克利廣場。你往周圍看看，就能看到每個房間裡都有交易員和金融公司。但是在謝菲爾德，人們會說：「什麼？你是交易員？你做的是什麼生意呢，賣水果麼？」「不，不，我在股票市場做金融衍生產品交易。」「衍生產品？什麼是衍生產品？」他們完全不瞭解。這不是一件壞事，但這種情況會讓你想，我怎樣才能建立起我的客戶網路呢？很多客戶都是我們參加各種社交活動接觸到的。建立關係網，跟人們聊天，這就是我們做生意的方式；而在謝菲爾德，這樣的機會很有限。
這是一種基於「關係」的生意。你要跟人相處好，他們才會信任你。然後你才能為他們提供服務，進行交易。
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我剛來這裡的時候，父親對我說：「不要改變自己，不要讓倫敦改變你。我為你感到高興，這是個很好的機會，但千萬別讓倫敦改變你。」因為倫敦就像一個壓力鍋。他還說：「不要被那種生活方式纏住，你要知道生活不僅僅只有賺錢。」
我還想講講，在我們的管理下，客戶得到投資回報的情況。得到回報，客戶當然很開心，他們信任我們，我們就可以繼續交易。我們把這個基金建立起來，把它從1千萬英鎊變成1億英鎊，再變成5億英鎊，然後到10億，等等。然後我會想怎麼回饋社會，做一些金融城無法給予我的事情。我的意思是說，無論如何，看看坐在四個螢幕前的我們……我們為世界、為社會做了什麼呢？我們如何為世界做貢獻呢？我們沒有做出什麼貢獻。我們沒有建造任何東西，也沒有生產任何東西，沒有幫助人……我的女朋友是名醫生。她每天都在幫助別人。我想設立一個慈善基金會，可能會把我們賺來的一部分錢投進去。
我也願意幫助小企業。創業非常重要——如果沒有那些願意承擔風險去創業的人，商業就不會存在。所以我想設立一個基金會，來專門幫助小企業。不管是學生，還是比學生更年輕、或是更年長的人，他們只要有創業的想法，都可以來向我們申請，我們會幫助他們。我們會給他們5千英鎊的貸款，不需要任何抵押，所以如果他們創業失敗，我們的錢就收不回來了。如果他們創業成功（雖然我很懷疑），那就太棒了，我們還可以從那筆基金中賺到錢，但賺錢不是我們做這件事的目的，我們只是為了幫助創業者。如果創業人士按照傳統的方法去找銀行貸款，肯定是貸不到的。我樂意做這件事。我看到很多聰明、熱情、有想法的人說：「太好了，我有5千英鎊了。」這對他們來說很重要。我記得我曾經創業時，5千英鎊是很大一筆錢。幫助他們，看著他們成長，令人振奮。
金絲雀碼頭集團執行長
喬治·雅各貝斯庫
他穿著商務套裝，在金絲雀碼頭的加拿大廣場1號樓30層等我。房間裡到處都是模型：現在的金絲雀碼頭模型，未來的金絲雀碼頭模型，還有金絲雀碼頭橫貫鐵路車站的規劃模型——車站上面設定了一個公園。牆上貼滿金絲雀碼頭髮展的照片，照片上，穿著考究的人們在30層樓下的金絲雀碼頭跑來跑去。還有俯拍視角的道格斯島舊照：緩緩流動的水，堆積的泥土，碼頭的遺蹟等等——這是1987年的金絲雀碼頭，當時它還是一塊棕地。糕點、咖啡和水都已備好。一位瘦削的男人穿著筆挺的西裝和條紋襯衫，背對著窗戶坐著——從某個角度看來，倫敦「小黃瓜」似乎剛好坐在他的肩膀上，像枚勳章。他的法務顧問坐在桌子對面，手裡拿著記事本。
大概從1700年開始，倫敦就是世界上最大的港口。但那個時候卸貨的速度很慢，因為所有的船都在水邊卸貨。那個時候有很多海盜，所以經常有貨物被偷。所有的船商聚到一起，商量建一個安全的地方。所以到1802年，他們開放了倫敦碼頭區，這個碼頭區之前是鎖著的。但到了20世紀60年代中期到70年代中期，很多本來在大英帝國生產的東西，在別的國家生產能夠便宜很多，因此出口減少。這個時候又有人發明了集裝箱，也就是說，你可以讓船直接在海里卸貨——船不用上岸，直接把集裝箱拿走就行了。十年後，碼頭區就蕭條了。本來，在這裡工作的人口能達到7.5萬人，這麼一來，大家都很絕望，每個人都在想，我們怎麼才能讓碼頭區興旺起來呢？
我來到倫敦，也看不出箇中邏輯。我在金絲雀碼頭的東北地區迷路過，那裡有很多孟加拉人。我之前沒來過倫敦，所以，在那裡看到的貧困比其他任何地方都厲害，令我很震驚。在我的心目中，倫敦是你在圖畫上看到的樣子，但你看的時候不會意識到，實際上你看到的只是非常有限的一部分。所以我的個人觀點是，不要去觸碰它。而管理層的大多數人認為這個意見不怎麼樣。我們都對這個專案十分懷疑。6月份，我們呈交了意見，並且闡釋了它的價值；到7月17日，我們就簽訂了這個專案的合約。
政府說，我們要開放這個區域，對它進行開發，但是順便提一句，這裡沒有交通，沒有服務系統，也沒有街道。你知道的，這些小細節。通常來說，政府應該提供所有的基礎設施。比如，如果你去金融城買一塊地，你就會被它長達五百年曆史的基礎設施、服務系統、歷史和生活所環繞。而在這裡，可得不到這些好處。這裡只是一塊什麼都沒有的土地，沒有電，沒有水，也沒有路。萊姆豪斯線還不存在，碼頭區輕軌只有從塔丘到小島頂端之間的一小段，且沒有火車執行——除此之外，什麼都沒有了。最終，大家同意花4億英鎊來投資地鐵銀禧線，這筆開銷是我們一開始沒有料到的。我們沒有將這筆錢加入預算，而且如果一開始就瞭解到要在交通建設上花這麼多錢，我們可能根本不會開始這個專案。試想一下，在多倫多、紐約或者巴黎，哪有開發商自己掏錢來修路的呢？
但原則上，金絲雀碼頭對倫敦非常重要，對我們也非常重要，它將改變倫敦的全貌。我是說，根本原因是政府出不起這筆錢。所以怎麼辦呢？政府說他們出不起這個錢來建設交通，但你知道倫敦需要交通，你也需要交通啊。再說，金融城集團也對金融城的交通建設投入了差不多的金額——我想應該是2億英鎊，還要加上從營業額裡面拿的1億英鎊。因為金融城那2.6平方千米的土地曾經跟金絲雀碼頭一樣需要交通——不是說今天，今天我們已經有足夠的交通方式了，現在碼頭區輕軌已經升級，銀禧線也升級了，我們未來四五年的交通問題都解決了，雖然這樣會導致開發的進度拖延——如果金融城現在還想發展，同樣的情況也會發生在金融城。
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倫敦塔是分界線。征服者威廉（英國國王威廉一世）建造了倫敦塔：往西是金錢和享逸，往東就是貧窮。現在還是如此。這樣的狀況實際上也講述了倫敦的故事，這麼久以來，這裡都沒有交通。我們在1987年建造金絲雀碼頭時，銀禧線還不存在，而碼頭區輕軌只有一條軌道，還有一小段通往道格斯島，這就是全部的交通了。倫敦這麼一個富有的城市，怎麼能讓整個東區都沒有交通呢？這些人怎麼上班呢？如果說這裡有大量的廉價勞動力，那你甚至沒給他們當奴隸的機會啊。
今天的金絲雀碼頭有4,600千米長，往後還要擴充套件3,000千米。所以說，這個區域已經是我們第一次看到它時的2.5倍大了。金絲雀碼頭的建設是倫敦在過去的一百多年裡發生的最重要的事，或許橫貫鐵路工程是下一個。橫貫鐵路有一段延長線，會一直延伸到倫敦橋，這會帶來極大的改變，因為它開始把整個交通織成網路了。我們把銀禧線設計成跟所有其他地鐵線路都有交叉點。所以到金絲雀碼頭只需要換乘一次。橫貫鐵路會永遠改變倫敦，因為金絲雀碼頭或金融城的很多公司希望能僱用大量來自東區的勞動力。這些勞動力更為經濟，不需要支付住在肯辛頓、切爾西或梅菲爾的房租。住在肯辛頓這些區域的人，對薪酬的期望就不同了。來自東區的勞動力更便宜。倫敦東區會成為倫敦的「宿舍」，因為倫敦缺少的就是紐約的皇后區和布魯克林區那樣的地方。在倫敦，沒有可以讓護士、老師、警察和消防員住得離市區近一點的地方。他們要通勤兩三個小時去上班，那他們的工作效率能有多高呢？他們回到家得多累呢？所以倫敦東區是個好選擇。
整個系統正處於裂變點上，在過去的五六十年，情況都沒有改變過。倫敦最新的一條地鐵線，都是六十年前建造的。除了銀禧線、碼頭區輕軌，和現在的泰晤士聯線，還有改進後的東倫敦線，一切都很老舊。你必須進行改進，必須建一些新的東西，因為舊玩意兒總有一天會壞的。橫貫鐵路不僅能創造就業機會，還能帶來可觀的投資回報，這是很好的。你如果問：「它會為倫敦帶來什麼？」它會帶來巨大的改變。
我的觀點是，維護倫敦金融中心的地位是每個在臺上的政府的任務。今天，這個地位還是倫敦的，但有一天可能會失去。失去的過程可能會發生得相當快。倫敦應該永遠是世界的主要金融中心之一，因為這裡的語言、基礎設施，還有律師、會計以及各種金融機構，因為它是亞洲、非洲和阿拉伯半島的交叉點。它的地理位置棒，有語言優勢，基礎建設強，彙集了優秀的人才。在英國工業聯合會以及「倫敦第一」所做的所有研究裡，都顯示了這一點：在倫敦，所有的東西都是頂好的，除了兩樣——交通和房價。所以這就是我們要解決的問題。
如果要等到外國公司來告訴你說，倫敦最大的問題是交通，到你就要用二十年才能解決問題。動作快也快不了的。倫敦的規劃是什麼？五年後、十年後，倫敦想發展為什麼樣的城市？沒錯，每個人都在為今日的金融業擔心。但如果你往長遠看，你想發展到什麼水平呢？看看巴西，他們用了二十年重振經濟，今天，他們就在收穫好處了。但這樣的事情不可能一蹴而就。你要往未來看，要未雨綢繆，否則等到未來那一天，你就沒有時間修改和彌補了。
一開始建設金絲雀碼頭時，因為我們這幫人來自紐約，我們知道美國證券交易所、美林證券公司、道瓊斯、野村證券、奧本海姆銀行等公司需要什麼。我們把在紐約學到的東西應用到基礎建設和其他方面。一開始沒有人相信我們。所有人都說奧林匹亞&約克公司很瘋狂，沒有人願意為此打賭。但金絲雀碼頭成功了，隨著繼續發展，它會更成功的，會與這個城市連為一體。有一天，人們會忘記它是金絲雀碼頭。因為到那時，它已經是倫敦的一部分。
倫敦「小黃瓜」，指外形頗似小黃瓜的聖瑪莉艾克斯30號大樓，也稱瑞士再保險公司大樓。
「倫敦第一」，一個非營利組織，擁有倫敦數百個商業團體會員，致力於就倫敦所面臨的挑戰提出切實可行的解決方案。
奧林匹亞&約克公司，一家總部位於加拿大的國際房地產開發公司，該公司投資建設過倫敦的金絲雀碼頭。