2019年是美國「9·11」事件18週年。自從本·拉登把世貿雙子大樓「強拆」之後，全世界的人都很關心，怎樣才能把這個美國標誌性的建築重建起來。
機緣巧合，我曾經參與到世貿重建中去。從2002年起我們開始研究，2003年著手起步，到目前，我們已經去了紐約50多次。除了這個專案，順便還和當地的所有地產公司都有了接觸，跑來跑去很累，但是發現了很多挺有趣的事。美國地產商有些不一樣的玩法，這裡就聊聊美國地產界的一些小秘密。
首先問大家一個問題，房地產公司有幾類？按照中國大多數人的看法，國內只有一種房地產公司，叫「黑心開發商」，當然這是調侃。總之，不管上市沒上市，房地產公司都只是開發公司而已。可是當我到美國，在談到要找一個開發商做合作伙伴的時候，當地的朋友立馬兒就推薦了七家公司。他們說，這可跟你們講的開發公司不一樣，因為這七家公司實際上分為三種型別。
第一種就是老資格、大家族的公司，捨得花本錢，自己出錢自己做，慢工出細活兒，品質有保證。
第二種是做不動產投資信託的。這些機構會僱一些專業經理人，然後有明確的kpi指標，每年都要分紅，所以是批次化流水線作業，速度快，但是質量比起第一種略遜一籌，這是一種資產管理類的不動產公司。
第三種就很奇怪了，他們自己出很少的本金，拉一批人投資，和前面做信託的不一樣，他們最後能吃下很大一部分利潤，做出來的活兒既有速度又有質量，往往還挺有創意。他們掙錢更多的是靠本事，有很大的創造性，而且他們品牌擦得非常亮。
我對第三種公司很感興趣。我就琢磨著，為什麼會有人出錢讓這種公司做事呢？我跑了其中一家給他出錢的公司去看了看。這家公司是一家金融公司，叫阿波羅投資管理公司（apollo），專門給瑞聯（related）這家開發公司出錢。之所以看上瑞聯，就在於瑞聯給投資人的回報總是遠高於平均值，而且它永遠比其他公司更能賺錢、更有創意。因此，引得阿波羅這家公司不斷地追逐它，倒貼給它錢。瑞聯能做到平均回報高於25%甚至是30%，這是一件非常了不起的事。
市場競爭太激烈了，怎麼能說服投資人給你錢呢？投資人又不「傻」，讓別人給你錢的唯一辦法，就是用這筆錢創造更高的回報，讓投資人和自己都能賺到大錢，這是一個正迴圈。你必須保證自己永遠有充足的創意去折騰，然後保持高度的專業性，同時還有一些絕活兒，能夠發現特別的利潤空間，使投資人滿載而歸。
由此可見，即使在蓋房子這種傳統的行業裡，美國人也能找到自己的獨特辦法，幹出一些有意思還能保證自己利益的事情。創意、專業、手藝，這是我從這個「非主流」美國開發商身上學到的第一個小秘密。
美國房地產業已經發展了兩百多年，中國才幾十年。我們現在就像直接穿越，看到了中國房地產業未來可能的發展方向，覺得挺興奮的。
我再來問大家第二個問題。一個自私的房地產商對這個社會是好還是壞呢？剛才我開了一個玩笑，說有人總給我們地產商戴帽子，說我們是「黑心」開發商。其實，黑心不黑心，就在於是不是唯利是圖、忘了自己提供商品住宅的本分，光顧著損人利己了。
但大家冷靜下來想想，在房地產的野蠻生長時代過去之後，那些名副其實的黑心開發商和做出正經商品房的開發商，早已有了明顯的口碑差距。接下來打造品牌、拼口碑的時候，消費者們一下子就能夠分出哪條是魚、哪個是木、哪個是珍珠、哪個是爛石頭。
我在參與世貿重建這個過程當中，其實就遇到了這麼一個「自私但不黑心」的開發商，這也給了我一個小小的啟示。